来源 | 运联智库（ID：tucmedia）

作者 | 杨宏远

编辑 | 小L

最近几天的形势变化之快，让笔者生出了些“洞中才数月，世上已千年”的感觉。

就在刚刚，笔者在朋友圈看到了某快递加盟商的一则招聘司机与客服的信息，直接来了一句：“阴的不要，耽误活”。

这样的一句话，放到半个月前是我们穷尽想象力都无法想到的。

事实上，从疫情爆发开始，我们所有的关于短期趋势发展的预判，几乎都被推翻了。

如今，疫情见底，经济抬头。但我们也不能否认，不确定性因素是会永远存在的。要想找到确定性，我们必须以更长的周期看看待物流行业的发展。

而此时，从地产的角度去看物流行业的发展，就成了一个很好的视角。因为地产投资，本身就要去穿越经济周期。

巨头纷纷抄底，看好行业的长周期发展

春江水暖鸭先知。早在政策调整之前，国外的资本就已经在国内的物流地产领域频频做出大动作。

其中一个比较重大的消息，来自于黑石旗下的龙地（DragonCor ）。龙地为黑石管理其在中国大陆庞大的房地产投资组合。11月8日，龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米现代仓库的收购。

（龙地物流园区资料图，来源：龙地官网）

近几年，被称为“华尔街PE之王”的黑石，就没有停止过在国内物流地产领域“扫货”。

去年1月20日，黑石从富力集团收购了粤港澳大湾区内最大的城市物流园区– 广州国际机场富力综合物流园。当时，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民透露称，未来，黑石愿意在中国投资两类房产：第一是仓储类资产，第二是城市购物中心。

国际投资机构KKR中国区董事赵然也曾表示，现在正是进入亚洲地产领域的好机会，尤以中国为突出代表之一。

这一观点似乎被越来越多的地产巨头印证。

今年10月24日，高盛资产管理和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批合作的种子项目为4个位于大上海地区的新基建项目，共计24万平方米。

11月7日，普洛斯宣布最新一期中国收益基金——普洛斯中国收益基金VI（GLPCIFVI）完成募集，规模达76亿元人民币。该基金将投资于中国19个城市的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米。

普洛斯近三个月，相关物流基金已经募集了200亿元人民币。

（普洛斯园区资料图，来源：普洛斯官网）

除此之外，高瓴、易商、凯德、华平等也频频有所动作。有媒体称，从年初到现在已经有超220亿元的资金进入物流地产领域。

当下，疫情放开，很多物流企业已经感受到了货量的回升。但是在此之前，大环境尚不景气之时，黑石、摩根、ESR、京东产发、普洛斯等中外物流地产势力，就已表示出对中国物流市场的浓厚兴趣，并逆势加码布局。

这些大鳄们，对长周期内的中国物流表现，仍然信心十足。

从地产物流的视角，看物流的新增量

我们为什么要借着物流地产的视角，来看物流行业的发展，是因为当我们试图对未来的发展做出预测时，除了要关注当下，还应该顺应行业发展的中长期主题。

物流地产，本质是产业和消费的配套资产。

过去十年，电商产业蓬勃发展。而电商又是高标仓的核心用户，因此，高标仓发展的黄金时期也由此诞生。

一位曾在黑石任职过的业内人士对运联智库提到，未来对于物流地产来说，消费驱动仍会发挥重要的影响力；但这里的消费并不局限于电商，因为消费市场的商业模式本身也正快速发生变化。

短期现象，不会对物流地产产生多么大的影响。因为地产有一个特殊属性，即延后性，其迎合的是已经产生的需求。

一位曾经在龙湖物流地产、东百集团物流地产板块任职过的业内人士认为，从细分赛道角度来说，冷链物流会越来越受青睐。一方面，消费升级下，消费者对生鲜品质的需求越来越多（短期消费稍微受疫情冲击）；另一方面，对于冷链，政府投资强度大，比传统干仓更具有吸引力。

同时他提到，物流地产未来的发展趋势肯定是更多地去融合和赋能产业，回归资产本质。

安博中国副总裁廖伟翔对运联智库提到，除消费驱动外，如今制造业已经成为了物流地产新的发展引擎，尤其是高端制造业，也需要高标准的仓储服务。

另外，不同于消费驱动，产业的发展和升级会让物流地产注意到一些非传统的“核心地区”。

从供给端来看，长期来说，土地资源是持续收紧的，特别是华东、华南这些核心位置。

比如说新能源汽车产业。如今，很多中西部地区的省市持续发力新能源产业的招商引资。未来，随着新能源汽车产业集中化，围绕着头部企业的新能源产业集群也将形成。而这些新的基地，就有可能分布在中西部省份。当然，这需要建立在供应链不断升级的基础上，达成各成本间的平衡。

万纬物流相关负责人也提到，未来十年，物流地产行业竞争加剧，新的需求增长点预计在新兴制造业相关领域，以及广大工业制造业的升级需求中产生。其中，3C电子、新能源汽车、智能制造相关行业，近年来租赁需求扩张意愿较强。

回到文初的问题，我们为什么要在目前这个节点，尝试通过物流地产的视角去看物流行业未来的发展，除了剖析地产巨头们动作后的深意，还为了给大家提供一种新的纬度，去做趋势判断。

预测永远不能帮你解决未来会发哪张牌的问题，预测可以帮你解决现在拿的是什么牌的问题。要想走向未来，就一定要看到未来。

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