2023年通用仓库和冷库市场发展与展望
作者：CAWD
来源：中国仓储与配送协会
一、2023 年全国仓库市场分析
物联云仓平台数据显示，2023 年我国仓库总建筑面积达 4.01 亿平方米，同比增长 6. 19%。其中，通用仓库面积为 37033.7 万平方米，占比 92.26%;冷库面积约为 3108.4 万平方米(容积为 13904.6 万立方米)，占比 7.74%。
(一)通用仓库
随着一系列促进物流仓储设施提质改造的政策发布与实施，以及高标库能够大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，从而降低单位成本、提升运营效率，通用仓库高标库面积占比逐年增加。
2023 年，高标库面积为 14957.9 万平方米，占比达到 40.39%,较上年增加
3.22 个百分点；非高标库面积为 22075.8 万平方米，占比为 59.61%。
(二)冷库
近年来，随着我国经济的快速发展和消费水平的提高，对冷库设施的需求也越来越大，冷库规模也逐渐增大。
二、区域仓储市场分析
(一)仓储资源情况
2023 年，仓储资源存量排名依次为东部地区、西部地区、中部地区、东北地区；新增供应面积排名依次为东部地区、中部地区、西部地区、东北地区。
表 1 2023 年全国仓储资源存量分布情况
1.东北地区
2023 年，东北地区部分城市持续加大仓库整治力度，对不合规的仓库进行拆除与改造，整体仓储面积较 2022 年有所减少。
2.东部地区
2023 年，东部地区通用仓库主要分布在上海、广州、苏州等城市；冷库主要分布在上海、广州、天津等城市。
图 4 2023 年东部地区重点城市通用仓库面积情况(单位：万平方米)
图 5 2023 年东部地区重点城市冷库容积情况(单位：万立方米)
3.中部地区
2023 年，中部地区通用仓库主要分布在武汉、郑州等城市；冷库主要分布在武汉、长沙等城市。
4.西部地区
2023 年，西部地区通用仓库主要分布在成都、重庆等城市；冷库主要分布在成都、重庆等城市。
(二) 仓库需求情况
2023 年，四个区域的仓库需求类型均以仓库租赁为主，其次为仓库代管。省会城市及重要枢纽城市需求较为旺盛。
东北地区：仓库需求面积占全国的 4.02%,仓库需求相对较少；以通用仓库需求为主，冷库需求较少；需求主要集中在哈尔滨、沈阳等城市。
东部地区：仓库需求面积占全国的 54.62%,仓库需求相对较多；通用仓库需求主要集中在苏州、杭州等城市，冷库需求主要集中在上海、宁波、广州等城市。
中部地区：仓库需求面积占全国的 16.56 %；通用仓库需求主要集中在武汉、合肥等城市，冷库需求主要集中在武汉等城市。
西部地区：仓库需求面积占全国的 24.80%;通用仓库需求主要集中在成都、昆明等城市，冷库需求主要集中在成都、西安等城市。
图 12 2023 年东部地区重点城市仓储需求情况
(三)租金与空置率情况
通用仓库平均租金为 23.25 元/㎡·月，通用仓库空置率为 16.53%；冷库平均租金为 86.00 元/㎡·月，冷库空置率为 17.55%。按地区划分，东部地区仓储需求旺盛，去化难度相对其他区域较为乐观，因此东部地区为通用仓库平均租金最高的区域；东北地区需求有限，且由于市场存量较多，因此东北地区为通用仓库空置率最高的区域。
三、物流地产公募 REITs 情况
仓储设施属于重资产投资，持续存在资金缺口，亟须通过存量仓储物流项目发行基础设施 REITs 回收资金的方式，筹措新增投资仓储物流的资金。2023 年有 2 只仓储物流设施公募 REITs 扩募份额，3 只仓储物流设施公募 REITs 申报中国证监会、证券交易所的公募 REITs。
非底层资产基本价值发生重大变化。随着二级市场价格的超跌反弹，以及长线资金的陆续落地和政策上会计记账方式的调整等利好因素的出现，公募 REITs 的长期配置价值逐渐显现，值得投资者持续关注。
仓储物流设施 REITs 作为一种重要的投资工具，其运营稳定性和配置价值在市场中具有显著地位。通过深入分析和理解其运营特点、潜在风险以及市场前景，投资者可以更好地把握投资机会，实现资产的长期增值。
四、仓储市场未来展望
2024 年及未来一个时期，我国经济低速增长仍将持续，在现有存量基础上，随着新增项目投入市场，大部分城市仍将面临去化压力大、租金下滑、空置率上升等挑战。
东北地区：整体趋于饱和，去化压力较大。物联云仓数据显示，在建仓库面积约 65 万平方米。仓储资源趋于饱和状态、供大于求，未来去化压力较大，尤其是大连市、长春市等空置率较高的城市。
东部地区：跨境电商带动相关市场需求增长明显。物联云仓数据显示，在建仓库面积约 725 万平方米，租金与空置率整体相对稳定，不同城市间有所变化，如广州市、深圳市、东莞市、佛山市等城市跨境电商等行业需求快速增长，当地仓储空置较少，预计未来新增供应仍然无法满足市场快速增长的需求；北京市仓储市场未来将持续保持供需较为平衡状态，但核心市场仍将供不应求；天津市处于京津冀交汇点以及京津主轴发展的关键节点，武清区将持续承接北京外溢需求；上海市、江苏省、浙江省等省市未来新增供应约 150 万平方米，但是需求动力略有不足，未来去化将面临一定困难。
中部地区：整体供需平衡，新增投入将加大出租压力。物联云仓数据显示，在建仓库面积约 100 万平方米，未来需求动力不足，去化困难，租金跌至低点。华中地区未来新增供应主要集中在合肥市、长沙市、孝感市、郑州市，这些节点城市目前供需基本平衡，随着新增供应入市、存量增加，去化将成为地区焦点问题。
西部地区：新增项目减少，空置率仍将处于高位。多个物流地产企业表示，在西部地区重点城市布局基本完成后，将减少新项目投资，以现有存量项目建设运营为主，并会关注一些优质项目的收购与合作。结合当前经济形势，西部地区市场需求萎缩，极少有新增亮点，区域市场整体租金呈下降态势，个别城市区域下降明显，如昆明空港、重庆空港等。
未来一段时间，在同质化竞争的情况下，租金还会持续下降。国内经济承压较大，租户大多在缩减面积优化成本，从目前来看，空置率还会徘徊在一个高位。返回搜狐，查看更多
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