观点网复星再度出海寻找物流地产机会。

近日，复星蜂巢旗下全球基金管理公司Fosun Hive Capital Management（FHCM）与复星旗下另一家日本房地产投资管理平台Idera Capital Management（IDERA）成立了一家合资公司，以远期购买的形式投资大阪都市圈的冷藏物流项目。

“这笔投资是合资公司管理层预先确定的大阪和东京冷链资产投资计划中的首批投资。计划要求首批资金投入150亿日元，约合1亿美元的股权投资，用于建立一个专门建造的冷链仓储资产组合。”在两家公司的官方回应中，大阪作为冷链资产投资计划的首站，未来该计划还会落地东京。

提起复星系在日本的地产布局，最早可追溯至2014年将IDERA收入囊中。如今，复星商业巨轮又将投资转回这个具有70余年冷链物流发展史的国家。

投资计划启动

此次被收购的大阪项目是一家节能型冷链仓库，目前暂未公布仓库地点及收购具体价格，但据官方消息披露，仓库可出租建筑面积超过1万平方米，预计将在2025年下半年完工使用。

在大阪项目的合作收购中，FHCM将担任基金管理人角色，而IDERA将承担资产管理人的职责。值得注意的是，两家公司在新成立的合资公司中合计拥有10%的股权，而剩余90%的股权则由未透露具体信息、是总部位于香港的资本合伙人持有。

“日本有超过30%的冷库设施使用年限超过40年。”FHCM首席执行官兼IDERA董事长山田卓也公开表示，日本冷库设施急需更新为更具备现代化设备的资产。

事实上，日本冷链物流发展源头要指向1964年第18届夏季奥运会的举办，奥运会带来的商品需求给日本冷链物流带来发展机遇。在此背景下，1965年日本政府出台了《冷链倡议》，初步支持制冷技术、冷藏设备研发、和制造，从政策到宣传上均大力扶持速冻食品企业以及冷链建设，酒店、餐饮及食堂冷冻食品渗透率有所提升。

自此时开始，日本开始着手建立冷链体系。资料显示，1970年代初期，日本冷冻食品的生产量保持在每年30%的增长速度；1970-1980年，平均每年增长冷库容量41万吨，年增长率7%，1980年已达到754万吨。

来到1990年代，日本冷链企业发展进入新一轮技术革新，开始发展冷链技术中的冰鲜技术，鲜活农产品消费比例上升；10年后，日本本土冷库库容量已达到3925.7万立方米。

从1960年代跨至2020年代，日本冷链发展历史有迹可循，而长时间跨度也解释了日本冷库设施急需更新的根本因素，“然而，由于资本支出的高要求，该领域的进入门槛相当高。”山田卓也的回应实际透露了进入日本当地冷链业态的前提--充足的资金准备。

仅从复星此次的投资计划来看，首批资金拟将投入大约1亿美元，即6.91亿元人民币的股权投资，而后续资金投入数额暂时未知。

不过，复星国际早在2014年出资68.11亿日元收购的日本地产资产管理公司IDERA已通过私募市场基金、合资企业和上市公司J-REIT管理着超40亿美元资产。此次与FHCM开设合资公司，应是为进一步扩大其在日本地产市场的影响力，对于冷链物流业态的投入金额丰简程度，则需进一步等待大阪、东京冷链资产投资计划的回报预期。

资本布局猜想

观点新媒体注意到，FHCM与IDERA成立的合资公司，投资大阪都市圈的冷藏物流项目的形式为远期购买，即交易双方约定在未来某一日期，以某一价格买进某项资产的协议。

在物流地产领域，这种购买方式已有先例，2021年房地产投资管理公司霸菱同意向全球领先的建设与开发公司收购瑞典的物流资产投资组合，并通过场外交易远期购买方式进行，投资组合包括将于2022年及2023年完工的数项资产，大幅扩大该企业在北欧地区的物流投资版图，还直接满足了霸菱收购具备高标准的可持续发展认证和长期增长潜力的一流空间的目标。

这与复星收购计划有所相似，在合资公司拟收购的大阪项目会采用天然二氧化碳制冷剂等可持续发展材料，以实现碳中和。据复星方面透露，该资产目标是获得日本可持续建筑联盟开发的CASBEE A级评级。

据复星国际2023年环境、社会及管治报告显示，复星正在着手准备复星第二份气候信息披露报告，已制订并发布《复星集团碳中和管理手册》，从政策层面推动改集团“1+N”体系建设。

复星国际还表示，鼓励各成员企业开展气候行动，如设定减排目标与碳中和目标、开展价值链碳盘查与产品碳足迹认证、推动节能减排专项行动等，支持集团双碳目标的实现。从这一点来剖析复星蜂巢收购大阪项目的深层因素，或许也与复星系目前的可持续发展目标相关。

另一方面，复星选择继续加注日本物流资产项目，并选择由旗下投资管理平台IDERA操盘，也会加强其在亚太地区资本市场的影响力。

在收购大阪项目之前，IDERA就已成为复星链接日本市场的枢纽，为复星操盘的项目主要以商业写字楼为主，包括东京品川公园大厦、Harumi Triton W写字楼、Triton Y大厦，并协助复星完成了星野北海道Tomamu度假村项目。截至该公司官网最新数据，IDERA目前拥有近4，632亿日元AUM。

观点新媒体还注意到，山田卓也作为复星蜂巢联席总裁、复星IDERA产业发展集团董事长兼CEO、IDERA Capital董事长兼CEO，在房地产投资与资产管理领域拥有超过30年的经验。

据FHCM官网介绍，迄今为止，山田卓也所带领收购的资产价值超过1.3万亿日元，其中包括在日本的多项房地产投资信托基金首次公开募股。或许于未来几年，复星也会选择进一步开拓尝试日本或亚太区域房地产及物流地产REITs。

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